重磅!政府紧急发文严打违规租金贷

支付百科   · 发布于 2020-11-19 20:44:07

 

相比以往租金贷风波,这次由蛋壳公寓引爆的租金贷整改浪潮来得更加凶猛,仅过数十天,已有地方监管部门介入。长租公寓梦破,场景金融踩雷。


撰文 | 木音

出品 | 消费金融频道


蛋壳资金链陷入危机后,市场传出我爱我家接盘蛋壳的消息,从媒体报道和蛋壳的股价表现上看,该消息并非谣传,只是谈判结果未定。蛋壳可能成功续命,但一场租金贷风波已经涌入金融机构、房屋中介、租客之间。


11月17日,深圳住建局紧急发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,明确提出加强行业监管,切实规范住房租赁企业经营行为,不得以“高进低出”“长收短付”的模式,诱导租客使用租金贷。


租金贷作为住房租赁企业快速回笼资金的方式,在行业内渗透较深。以蛋壳公寓合作的租金贷为例,蛋壳公寓的租金贷由微众银行一次性直接发放给蛋壳公寓,利息在9.5%左右。租客作为借款人,需要对贷款逐期归还。


一旦蛋壳公寓出现暴雷,租客和租金贷合作方都会遭受损失。数据显示,蛋壳公寓的租金贷比例较大,2017、2018和2019年,选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%,贷款金额数十亿元。


在租金贷模式中,隐患的根源在于蛋壳公寓们的盲目烧钱扩张模式和资金池风险。长租公寓行业的运商业逻辑较为简单,在互联网架构之下,循环着烧钱、扩张、融资的模式。


虽然简单粗暴的扩张模式能为蛋长租公寓公司短期内带来市场规模,但风险也犹如滚雪球一般,无限叠加。如果扩张减少,资金回流放缓,周转就会失灵,最终引发资金链断裂的危险。


财报显示,蛋壳2019年实现营收约71.29亿元人民币,同比增长166.5%,公司经营的公寓房间数量为438309套,翻涨约180倍。


据蛋壳招股书,平均下来每一套新增房源的成本,需要12个月至20 个月后才能收回。这意味着在高达40万间房源的背后,是难以维持的运营压力。


以蛋壳公寓为代表的房屋租赁企业实质就是二房东角色,重复着拿房、装修、出租的过程。为了保持充裕的资金投入扩张,它们往往会按季向房东支付费用,而一次性向租客收费。这就存在典型的资金和期限错配,租金贷融入后,资金池会越蓄越深。


从蛋壳公寓的业绩上看,资金链着实脆弱,亏损严重,负债高企。2017年和2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.69亿元。2019年净亏损34.372亿元,2020年一季度净亏损12.344亿元。


处在租金贷另一方的金融机构,时刻面临长租公寓公司资金链断裂的风险。蛋壳公寓传闻之际,微众银行及时发布声明,表示租客可以通过公众号进行信息登记,微众银行在核实确认后将协助租客解决租赁纠纷,为贷款事宜适当安排,并在明年3月31日前,租客的征信将不受影响。


其实,今年年初已有监管部门排查蛋壳公寓租金贷。深圳市政法委给市金融监管局、银保监局下发的《关于开展相关排查工作的通知》,指出由于近来深圳发生了蛋壳公寓业主聚众维权事件,调查发现,蛋壳公寓存在租金贷的情况,由于租金贷存在较大涉稳风险,要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快开展排查工作。


去年底,住建部等六部门发布新规要求住房租贷企业租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于三年内调整到位。然而,市场中的房屋租赁企业的租金贷占比几乎都高于30%以上。


蛋壳公寓租金贷的违规使用,或许给整个长租公寓行业及租金贷机构上了一次课。其实,租金贷市场中,在微众银行之前,已有不少持牌机构踩雷。


从2017年下半年开始,晋商消费金融开始和多个租房分期平台合作,而合作的租房分期平台“元宝e家”对接的下游公寓方,包括上海歆禹房屋租赁有限公司、上海小寓信息科技有限公司、北京昊园恒业房地产经纪有限公司三家均被曝出资金链断链。


今年,仍有用户反映在北京美丽屋资产管理有限公司租房时,通过晋商消费金融办理了租房分期贷款。但在办理退租成功后,晋商消费金融却继续从其个人账户中扣除款项,并发送催收信息,甚至导致个人征信逾期。美丽屋与晋商消费金融相互推诿。


在场景金融趋势下,消费金融机构以F2B2C的展业模式快速渗透至商户端,达到获客和放款的目的。消费金融机构原本想借助场景端能力,降低成本、提升风控效率。实际上,消费金融机构需要同时处理C端和B端风控,成本和挑战都面临更大压力。


2018以来,长租公寓市场乱象丛生,跑路时间屡有发生。在租金贷模式里,放款方则一次性向长租公寓支付半年或一年的资金,属于典型的预付行为。考虑风险的因素,由金融机构预付的资金应该建立独立的托管机制,而消费金融机构在合作租金贷时除了考虑品牌、规模因素外,还应审慎研究合作方业务模式。


场景金融并不意味着低风险,从医美、教育到房屋租赁场景,消费金融公司踩过的坑不计其数。针对场景合作方的风控一旦出现问题,系统性风险便会随之而来。

 

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